Comment calculer son déficit foncier ?

À la différence des dispositifs de défiscalisation immobilier locatif usuels, le déficit foncier est un mécanisme qui permet à un investisseur, auquel un bien immobilier coûte plus cher que ce qu’il rapporte, de déduire la différence de son revenu global. Mais pour le bénéficier, il faut savoir le calculer.

Les opérations du déficit foncier

Pour bien comprendre tous les calculs concernant le déficit foncier, il est nécessaire de maîtriser le principe de ce mécanisme. En effet, un investisseur, dans un bien locatif, se trouve dans une situation de déficit foncier lorsque les charges éligibles sont plus importantes que ses revenus fonciers. Cette différence est à enlever sur le revenu global, plafonné à de 10 700 € paran. Le surplus éventuel, de même pour des intérêts d’emprunts, est à déduire sur les revenus locatifs, pendant les dix années qui suivent, au maximum.

Les différents cas de calcul du déficit foncier

Avant d’entamer le cœur du sujet, on va élucider, tout d’abord, quelques notions. En effet, on entend par intérêts d’emprunt, les intérêts du crédit bancaire, et, éventuellement, autres. Néanmoins, ces charges incluent également les frais bancaires, comme, entre autres,le frais de dossier, crédit logement. Quant aux charges déductibles, ce sont les charges, comme, entre autres, les travaux de réparation, charges d’entretien, la taxe foncière, les primes d’assurance, les charges de copropriété, les intérêts d’emprunt.

Dès lors, pour comprendre la procédure du calcul,  on va procéder, cas par cas, avec des exemples concrets. On prend, comme cas, un contribuable, possédant un bien immobilier locatif, qui gagne un salaire, imposable, de 25 000 € annuels.

  • Les intérêts sont inférieurs aux loyers et le déficit est inférieur à 10 700 €

Les éléments de calcul sont les suivants :

  • Revenu foncier 7 000 €
  • Intérêts d’emprunts 2 000 €
  • Charges 10 000 €

Selon le principe, cité précédemment, on a l’opération suivante :

7 000 – (2000 + 10 000) = – 5 000 €

Ainsi, le résultat est négatif. En effet, le contribuable se situe dans une condition du déficit foncier. Les 5 000 € sont inférieurs aux 10 700 € maximum. On les reporte donc en totalité sur les revenus globaux, ce qui fait un revenu total imposable de : 25 000 – 5 000 = 20 000 €.

  • Les intérêts sont supérieurs aux loyers et le déficit est inférieur à 10 700 €

Les donnés du calcul, sont les suivants :

  • Revenu foncier       7 000 €
  • Intérêts d’emprunts 8 000 €
  • Charges   9 000 €

On soustrait les intérêts d’emprunt du revenu locatif :

7 000 – 8 000 = -1 000 €

Dans ce cas, le résultat est négatif. Néanmoins, ce déficit n’est déductible, seulement,que sur le revenu locatif.

On déduit ensuite toutes les charges, pour déterminer la situation du contribuable :

7 000 – (8 000 + 9 000) = – 10 000 €

Le résultat est négatif. Le statut du déficit foncier est atteint. Les 9 000 €, en étant inférieurs au plafond des 10 700 € maximum, sont déductibles des revenus globaux. On les reporte donc sur les salaires, ce qui fait un revenu total imposable de : 25 000 – 9 000 = 16 000 €.

  • Les intérêts sont inférieurs aux loyers et le déficit est supérieur à 10 700 €

Les calculs se font selon les conditions suivantes :

  • Revenu foncier 7 000 €
  • Intérêts d’emprunts 3 000 €
  • Charges 12 000 €

Selon la règle du déficit foncier, on a l’équation suivante :

7 000 – (3000 + 12 000) = – 8 000 €

Le résultat est négatif, il s’agit donc d’un déficit foncier. Cependant les 12 000 € sont supérieurs aux 10 700 €. Dans ce cas on ne peut déduire que 10 700 €. Ce qui donne un revenu total imposable de : 25 000 – 10 700 =  14 300 €

Les 1 300 € restants, c’est-à-dire  12 000 – 10 700 €, seront reportés, pendant 10 ans, au maximum, des années suivantes.

  • Les intérêts sont inférieurs aux loyers et le déficit est supérieur à 10 700 €, mais le global ne permet pas d’absorber tout le déficit

C’est dans le cas où, pour une raison ou un autre, le contribuable ne gagne plus que 8 000 € de salaire annuel. Et son état financier est le suivant :

  • Revenu foncier 7 000 €
  • Intérêts d’emprunts      3 000 €
  • Charges 15 000 €

En effet, il a un déficit :

7 000 – (3000 + 15 000) = – 11000 €

Comme le résultat est négatif, il est donc en état du déficit foncier. Quoique, les 11 000 € sont supérieurs au plafond des 10 700 €. . Dans ce cas on ne peut déduire que 10 700 €. Ce qui fait un revenu total imposable de : 8 000 – 10 700 =  -2700 €

Là, le contribuable ne va plus payer d’impôt, mais le résultat est négatif. Son revenu global est inférieur au montant que l’on est autorisé à imputer. Dans ce cas précis, le restant, c’est-à-dire, les 2 700 €, n’est pas complètement perdu. Il peut être imputé sur le revenu global, durant 6 ans au maximum.