Comment analyser l’emplacement d’un LMNP ?

analyser un emplacement lmnpL’investissement en LMNP est un des placements immobiliers locatifs sûrs. Cela est dû par ses avantages fiscaux, et sa rentabilité à long terme. Néanmoins, comme tous les dispositifs de défiscalisation locative, de la même catégorie, pour réussir, l’emplacement, qui est le premier critère à considérer, doit être bien analysé. Mais comment ?

LMNP, en flash

La qualité de loueur meublé non professionnel, dite LMNP, concerne les contribuables qui ne remplissent pas les conditions imposées au LMP, à savoir :

  • l’inscription au registre du commerce et des sociétés ;
  • les recettes annuelles supérieures à 23 000 € ;
  • et l’activité générant plus de 50 % des revenus.

Comme son nom l’indique, elle est non professionnelle, toutefois la location meublée, sur le plan fiscal, constitue toujours une activité commerciale. Ainsi, les revenus issus de cette activité sont considérés comme de Bénéfices Industriels et Commerciaux, et doivent être imposés. Les avantages dépendent du régime choisi. En effet, les investisseurs doivent choisir entre les régimes fiscaux : le micro-BIC, le réel simplifié, et le réel normal. Mais pour une bonne opération immobilière locative, le choix de l’emplacement est capital.

L’analyse des emplacements

En général, il faut savoir, qu’en LMNP, on a deux types d’emplacement possible, celui du classique, et de la résidence service.

          Bien immobilier meublé en LMNP classique

Dans cette catégorie, les investisseurs doivent :

  • veiller à ce que l’emplacement du bien meublé choisi soit, entre autres, dans un quartier dynamique, bien desservi par les transports en commun, proche des commerces, des lieux de sorties, des écoles ;
  • pensez aussi à bien analyser le marché immobilier local, et les prix des loyers dans le quartier, pour ce faire, il ne faut pas hésiter, par exemple, à faire un tour chez les commerçants du quartier, pour se rendre compte des réalités locales.

           Bien immobilier meublé en LMNP résidences services

L’emplacement d’un LMNP est, en effet, la clé principale, pour réussir un investissement dans une résidence services. Car c’est de cet emplacement que vont dépendre :

  • l’attraction de la résidence pour des usagers : plus l’emplacement est attractif, plus le gestionnaire, par exemple, pourra exploiter facilement la résidence, et du coup, payer aux investisseurs LMNP leurs loyers ;
  • la capacité de reconversion du site : en cas de changement de catégorie, ou de départ du locataire, si l’emplacement est bon, celui-ci pourra toujours être reconverti, ce qui permettra de protéger la valeur en cas de situation difficile.

Néanmoins, pour une analyse approfondie, il ne faut pas hésiter à poser plusieurs questions, pour juger de la qualité de l’emplacement d’un LMNP. Des questions comme, est-ce-que l’emplacement est :

  • adapté à l’objectif fixé, et à la catégorie de la résidence services ?
  • bon dans l’absolu?
  • situé dans un marché local correspondant à la catégorie de la résidence services ?

Pour finir, il est important de signaler que, dans ce monde des internautes, les connexions à internet, ou en wifi, sont des atouts qui peuvent se démarquer parmi d’autres loueurs meublés. Et que l’analyse, d’un emplacement en LMNP, se base sur l’objectif  du projet de l’investisseur.